Kempas, Karla & Tegelberg, Veera (2021): Voittajien ja häviäjien Suomi – asuntovarallisuuden uusjako. Vastapaino. 348 s.

Taloustoimittajien Karla Kempas ja Veera Tegelberg kirja Voittajien ja häviäjien Suomi – asuntovarallisuuden uusjako pureutuu tavalla tai toisella useimpia suomalaisia koskevaan ilmiöön: asuntojen hintojen eriytyvään kehitykseen maan eri osissa. 

Pitkään tasaisena jatkunut hintakehitys alkoi 2010-luvulla voimakkaasti eriytyä, jonka seurauksena Suomi on kirjoittajien mukaan jakautunut Helsingin, Turun ja Tampereen ”kasvukolmioon”, jossa asuntojen hinnat jatkavat nousuaan; sinnitteleviin maakuntakeskuksiin, joissa hinnat pysyttelevät juuri ja juuri ennallaan, sekä kutistuviin syrjäseutuihin, joissa asuntovarallisuus menettää arvoaan. 

Kirjaa jäsentää kolme teesiä: asuntovarallisuus eriytyy Suomessa, Suomi kaupungistuu ja asuntovarallisuuden eriytymiseen on vaikutettu asuntopolitiikalla. Valtaosa teoksesta keskittyy ensimmäisen teesin syiden ja seurausten erittelemiseen. Kaupungistumisteesistä on kenties vaikea sanoa mitään uutta, mutta asuntopolitiikan ja puolueiden kantojen läpikäymiseen olisi voinut käyttää enemmänkin tilaa. 

Kirjoittajien taloustoimittajatausta näkyykin kirjan painotuksissa: kirjassa puhutaan paljon rahasta, mutta vähemmän politiikasta. Alue- ja asuntopoliittista keskustelua luonnehtii usein tunne kaupungistumisen kaltaisten trendien vääjäämättömyydestä ja politiikan kyvyttömyydestä vaikuttaa niihin. Tässä mielessä politiikkavastausten – tai niiden puutteen – tarkempi tarkastelu olisi ollut tervetullut lisä keskusteluun. 

Mitä asuntomarkkinoilla tapahtuu, ja miten tähän on tultu?

2010-luvulle asti oma asunto oli melko varma sijoitus missä päin Suomea tahansa. Sittemmin maan eri osien välille on revennyt railo niin, että talo syrjäseudulla voi olla elämänmittainen taakka, kun taas helsinkiläinen keskusta-asunto suoranainen lottovoitto. Mitä on tapahtunut?

Kempas ja Tegelberg taustoittavat kysymystä käymällä läpi asuntovarallisuuden kehittymisen historiaa 1940-luvulta nykypäivään. Tiivistetysti voi sanoa, että 1960-luvulta alkaen Suomen alue- ja asuntopolitiikka on ollut paitsi kiihtyvän kaupungistumisen hallintaa, myös pyrkimystä pitää koko maa elinkelpoisena. Kuten aluetutkija Sami Moisio tuo esiin teoksessaan Valtio, alue, politiikka: Suomen tilasuhteiden sääntely toisesta maailmansodasta nykypäivään meillä on pitkään elänyt mantra, jonka mukaan kaikkialla Suomessa asuvilla tulee olla samanlainen oikeus julkisiin hyvinvointipalveluihin.

Pitkällä aikavälillä sääntelyn purku on kirjoittajien mukaan hyödyttänyt omistajia, joiden on ollut entistä kannattavampaa laittaa asuntonsa vuokralle – ja ryhtyä näin asuntosijoittajiksi.

1980–90-luvuilta alkaen asuntopolitiikka on markkinaehtoistunut. Pankkien lainanantokyky on moninkertaistunut, omistusasumisen suosio laajentunut ja sääntelyä on purettu esimerkiksi markkinavuokrien osalta. Kirjoittajat toteavat, että 1990-luvun laman aikaan tehdyllä vuokrasääntelyn purulla on ollut kauaskantoisia vaikutuksia. 

Siinä missä alkuperäinen tarkoitus oli lisätä vuokra-asuntojen tarjontaa, pitkällä aikavälillä sääntelyn purku on kirjoittajien mukaan hyödyttänyt omistajia, joiden on ollut entistä kannattavampaa laittaa asuntonsa vuokralle – ja ryhtyä näin asuntosijoittajiksi. Kuten Suomen Pankin analyysistä käy ilmi, sijoittajat ovat ryhmä, jonka koko ja merkitys asuntomarkkinoilla on 2010-luvulta alkaen kasvanut.

2000-luvulle tultaessa Suomesta oli tullut asunnonomistajien valtakunta. Erityisesti uusia omakotitaloja nousi ennätystahtia. Kunnan tunnetuimman asukkaan, silloisen pääministeri Matti Vanhasen vanavedessä puhuttiin Nurmijärvi-ilmiöstä. Sitten tuli vuonna 2007 alkanut finanssikriisi, jonka seurauksena Tilastokeskuksen katsauksen mukaan asuntojen kauppa jäätyi hetkeksi, ja hinnat jopa laskivat. Ne palasivat kuitenkin pian taas ennalleen ja alkoivat nousta – mutta vain osassa maata. Hintojen voimakas eriytyminen oli alkanut. 

Miksi hinnat eriytyvät?

Hintojen eriytymisen taustalta löytyy Kempaksen ja Tegelbergin mukaan kolme keskeistä syytä: kaupungistuminen, väestörakenteen muutos ja pankkien tiukentuneet lainanantokäytännöt.

Kaupungistumisen myötä työpaikat, nuori väestö ja siten myös väestönkasvu keskittyvät suurimpiin kaupunkeihin. Kaupungistumiseen on Suomessa liittynyt asuntotuotannon voimakas kasvu, sen keskittyminen suuriin kaupunkeihin ja erityisesti kerrostalorakentamiseen, joka on ohittanut pientalorakentamisen. Toisaalta väestönkasvu, erityisesti syntyvyys, vähenee. Asuntokunnat ovat yhä useammin yhden ja kahden hengen talouksia, joille sopivia pieniä asuntoja rakennetaan nimenomaan kasvukeskuksiin, hyvien palvelujen ja liikenneyhteyksien äärelle.

Hintojen eriytymistä on ruokkinut myös pankkien finanssikriisin jälkeen tiukentunut lainapolitiikka. Taantuvien alueiden negatiivinen kehitys on johtanut niillä sijaitsevien kiinteistöjen vakuusarvojen heikkenemiseen ja asukkaiden lainansaannin vaikeutumiseen. Syrjäseudulta asunnon omistavan on yhä hankalampi myydä asuntonsa ja muuttaa esimerkiksi työn perässä kaupunkiin, kun taas suuressa kaupungissa asunnon omistava voi edelleen olla melko varma omaisuutensa arvon säilymisestä. 

Asuntokunnat ovat yhä useammin yhden ja kahden hengen talouksia, joille sopivia pieniä asuntoja rakennetaan nimenomaan kasvukeskuksiin, hyvien palvelujen ja liikenneyhteyksien äärelle.

Kirjoittajat huomauttavat kuitenkin, että jako taantuvaan syrjäseutuun ja kasvukeskuksiin kätkee alleen merkittävää hajontaa sekä maakuntien että suurten kaupunkien sisällä. Maakuntakeskukset voivat porskuttaa, siinä missä ympäröivät haja-asutusalueet tyhjenevät. Samoin erityisesti pääkaupunkiseudulla eri postinumeroalueiden väliset erot asuntojen hintakehityksessä voivat olla huimia. 

On myös huomattava, että kirja ilmestyi ennen Ukrainan sodan ja energiankriisin aiheuttaman inflaation aikaa. Nyt sekä asuntolainojen korot että energian hinta ovat nousseet, mikä muuttaa asunnonomistajien tilannetta. Yhtäältä syrjäseudulla sähköllä lämmittävän talous on tiukentunut, mutta niin on myös isoissa kaupungeissa asuvien keskituloisten, joiden lainasummat ovat tuloihin nähden suuria. Kaikki kasvukeskustenkaan asukkaat eivät ole asuntomarkkinoiden voittajia.

Mitä poliitikot tekisivät?

Vaikka ulkoiset kriisit kuten inflaatio ravistelevat asuntomarkkinoiden dynamiikkaa, lopulta kyse on myös politiikasta. Kempas ja Tegelberg huomauttavat, että suomalainen asuntopoliittinen keskustelu on usein epäselkeää. Kaikilla eduskuntapuolueilla ei ole julkisesti saatavilla olevia, valmiita asuntopoliittisia kantoja, ja asuntopolitiikkaa käsitellään usein osana jotain muuta politiikka-alaa, kuten sosiaali- ja työllisyyspolitiikkaa. 

Puolueiden kantojen selvittämiseksi kirjoittajat lähettivätkin puolueille asuntopoliittisen kyselyn, johon vastasivat muut eduskuntapuolueet paitsi Kokoomus ja Liike Nyt, joskin Kokoomus vastasi lähettämällä avoimen kirjallisen vastauksen kannoistaan.

Puolueet olivat yksimielisiä siitä, että asuntojen eriytyvä hintakehitys on ongelma, johon tulisi poliittisesti puuttua. On kiinnostavaa, että suurimmat ongelmat nähtiin juuri kasvavien kaupunkien tilanteessa, ei niinkään syrjäseutujen tyhjenemisessä. 

Muuttotappioalueiden suhteen puolueiden kannat eriytyivät. Ainoastaan Keskusta oli täysin sen kannalla, että valtion tulisi jollain tavalla tukea laskevien hintojen haja-asutusalueilla asuvia.

Mitään uusia tai mullistavia ratkaisuja poliitikoilla ei kuitenkaan ollut tarjota. Yleisin ratkaisuehdotus oli asuntorakentamisen, eli tarjonnan lisääminen kasvukeskuksissa. Kirjoittajat huomauttavat, että tarjonnan lisäämistä ovat pitäneet esillä erityisesti rakennuttajat itse, sekä taloustieteilijät, mutta sen vaikutuksista asuntojen hintoihin on erittäin vähän tutkimusta. 

Muuttotappioalueiden suhteen puolueiden kannat eriytyivät. Ainoastaan Keskusta oli täysin sen kannalla, että valtion tulisi jollain tavalla tukea laskevien hintojen haja-asutusalueilla asuvia. Erääksi keinoksi esitettiin kiinteistöveron suuruuden eriyttämistä alueen kustannustason mukaan. SDP, Perussuomalaiset ja RKP olivat skeptisempiä sen suhteen, että taantuvien alueiden hintatason laskuun voidaan ylipäänsä puuttua. 

Kirjoittajat toteavatkin, että puolueiden käsitykset siitä, missä määrin politiikalla voidaan – tai on edes tarpeen – vaikuttaa asuntomarkkinoiden dynamiikkaan vaihtelivat niin, ettei ole ihme, jos laajasti jaetun asunto- ja aluepoliittisen vision luominen on hankalaa. 

19 ratkaisua asuntomarkkinoiden ongelmiin

Kirjan lopuksi Kempas ja Tegelberg esittävät 19 ratkaisuehdotusta asuntomarkkinoiden ongelmiin. Ehdotukset ovat valtaosin peräisin haastatelluilta asiantuntijoilta, mutta mukana on myös kirjoittajien omia oivalluksia. Suurin osa ratkaisuehdotuksista keskittyy kasvukeskuksiin. Näistä suosituin oli jälleen asuntorakentamisen, eli tarjonnan lisääminen. Kuten todettua, asuntorakentamisen lisäämistä on pidetty esillä ja tehtykin vuosikaudet, ilman merkittäviä vaikutuksia hintojen nousuun. 

Osa asiantuntijoista uskoo, että rakentamista ei vain ole lisätty riittävästi. Osa, kuten rakennuttajat itse, ehdottaa, että kuntien tulisi antaa rakentajille ja kiinteistösijoittajille enemmän valtaa kaavoittamisessa. Arkkitehtiliiton edustaja taas painottaa viihtyisyyden ja toimivien joukkoliikenneyhteyksien merkitystä kaupunkien kehittämisessä ja pelkää, että rakentamisen volyymiä korostavan politiikan seurauksena määrä on korvannut laadun. 

Toimivan joukkoliikenteen lisäämistä pitävät yllä myös muut asiantuntijat. Se laajentaa oleellisesti työssäkäyntialueita sekä kaupunkien sisällä että välillä, ja purkaa näin hintapaineita keskusta-alueilla.  

Suurin osa ratkaisuehdotuksista keskittyy kasvukeskuksiin. Näistä suosituin oli jälleen asuntorakentamisen, eli tarjonnan lisääminen.

Sinnittelevien maakuntakeskusten osalta kirjoittajat suosittelevat aluepolitiikan kultakauden, 1960–70-lukujen pelikirjan ottamista uudelleen käyttöön. Tämä tarkoittaa julkisia investointeja työ- ja koulutuspaikkoihin sekä infrastruktuuriin kasvukeskusten ulkopuolella. Kirjoittajat huomauttavat, että valtio karsi ja keskitti 2010-luvulla työpaikkojaan kovalla kädellä, erityisesti pienemmissä maakuntakeskuksissa. 

Liikenneyhteyksien merkitystä maakuntien saavutettavuudelle ja siten elinvoimalle ei voi vähätellä. Tästä näkökulmasta esimerkiksi Turun ja Tampereen ratahankkeiden viimeaikainen takkuaminen onkin erikoista. 

Kutistuville syrjäseuduille ei tunnu olevan ihmelääkkeitä tarjolla. Kuten kirjoittajat tuovat esille, asiantuntijat ja poliitikot ovat ylipäänsä eri mieltä siitä, kannattaako taantuvia alueita julkisin varoin tukea – sen enempää kuin nyt jo tehdään esimerkiksi valtionosuusjärjestelmän kautta. Esitetyt keinot, kuten etätyön lisääminen ja muunneltavien kotien rakentaminen eivät kuulosta siltä, että ne pystyisivät kestävästi nostamaan syrjäseutuja ahdingostaan.

Asuntopolitiikan renessanssi?

Suomalaista asunto- ja aluepoliittista keskustelua leimaa usein tietynlainen vaihtoehdottomuus: kaupungistuminen ja syrjäseutujen tyhjeneminen nähdään vääjäämättömänä kehityskulkuna, johon on politiikalla hyvin vaikeaa, ellei mahdotonta, puuttua. Joidenkin mielestä puuttuminen ei liene edes tarpeen. Kempaksen ja Tegelbergin kirja ei, yrityksestä huolimatta, tuo muutosta tähän puhetapaan. 

Kirjoittajat kuitenkin toivovat ja uskovatkin, että asunto- ja aluepoliittinen keskustelu kokisi 2020-luvulla renessanssin. Parempi julkinen keskustelu asuntopolitiikasta olisikin toivottavaa, sillä asuminen liittyy lähes kaikkiin yhteiskuntaamme muovaavista megatrendeistä, ilmastonmuutoksesta väestönkehitykseen ja muuttoliikkeisiin. 

Jos hinnat todella karkaavat kasvukeskuksissa tavallisen keskiluokan ulottumattomiin, sillä on vaikutusta niin peruspalveluiden järjestämiseen – lastenhoitajilla tai poliiseilla ei ole varaa asua kaupungeissa, joissa heitä tarvitaan – kuin koko kansantalouteen.

Asumiseen ja aluepolitiikkaan liittyvät ongelmat ovat jo nyt niin vakavia, että niiden sivuuttaminen lienee lähitulevaisuudessa hyvin vaikeaa. Jos hinnat todella karkaavat kasvukeskuksissa tavallisen keskiluokan ulottumattomiin, sillä on vaikutusta niin peruspalveluiden järjestämiseen – lastenhoitajilla tai poliiseilla ei ole varaa asua kaupungeissa, joissa heitä tarvitaan – kuin koko kansantalouteen. Muu kulutus kärsii, jos valtaosa tuloista menee asumiseen. Toisaalta syrjäseutujen näköalattomuus ruokkii esimerkiksi poliittista ääriajattelua. 

Suomessa käydään vaalit tulevana sunnuntaina 2. huhtikuuta. Poliitikoilta sopiikin odottaa, jos ei uusia avauksia, niin ainakin selkeitä kantoja siihen, miten Suomen eri alueita ja niiden haasteita tulisi hoitaa. 

Sanna Salo on Suomen Akatemian tutkijatohtori Ulkopoliittisessa Instituutissa. Hänen tutkimuksensa käsittelee keskustavasemmistolaisten ja -oikeistolaisten puolueiden sopeutumista puoluekentän viimeaikaisiin muutoksiin, erityisesti populistisen äärioikeiston nousuun. 

Artikkelin pääkuva: Tapio Haaja/Unsplash

Julkaisu Kirja-arvio: Voittajien ja häviäjien Suomi – asuntojen hinnat eriytyvät, mutta poliitikoilla on vähän vastauksia  ilmestyi ensimmäisenä Politiikasta.

Sipilän hallituksen asuntopoliittiset tavoitteet ovat nähtävissä Ratkaisujen Suomi -nimeä kantavasta strategisesta ohjelmasta. Asuntopolitiikkaa käsitellään tarkemmin ohjelman liitteessä 4. Hallitus ei toteuttanut kaikkia ohjelmassa mainittuja uudistuksia. Keskityn tässä kirjoituksessa arvioimaan mielestäni tärkeimpiä hallituksen asuntopoliittisista toimia.

Hallituksen asuntopolitiikkaa voi kuvata hapuilevaksi ja poukkoilevaksi. Päätöksiä tehtiin ja peruttiin, minkä vuoksi politiikan punaista lankaa on vaikea löytää. Oman haasteensa hallituksen asuntopolitiikalle luo se, että Suomessa kunnilla on päätösvalta kaavoituksen ja siten asuntotarjonnan suhteen.

Uusi lyhytaikainen korkotukimalli

Hallitus päätti uudesta vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta. Normaalin 40 vuoden sijaan mallissa korkotukea maksetaan vain kymmenen vuoden ajan. Myös asuntojen vuokraamiseen ja myymiseen liittyvät rajoitukset kestävät vain kymmenen vuotta. Kymmenen vuoden jälkeen omistaja voi joko asettaa vuokrat markkinahintaisiksi tai myydä asunnot eteenpäin markkinahintaan.

On vaikea keksiä, mitä asuntomarkkinoiden ongelmia tällainen malli ratkaisee. Uuden korkotukimallin avulla rakennetut asunnot eivät kasvata kasvukeskusten asuntokantaa, koska ne syrjäyttävät vapaarahoitteista tuotantoa.

Toisin sanoen alueilla, joilla asuntojen hinnat ja vuokrat ovat korkeat ja ylittävät rakennuskustannukset, rakennuttajilla on kannustin rakentaa ilman erilaisia tukiaisia. Asuntotarjontaa rajoittaa liian niukka kaavoitus, ei se, että rakentamiseen ei olisi riittäviä kannustimia.

Asuntotarjontaa rajoittaa liian niukka kaavoitus, ei se, että rakentamiseen ei olisi riittäviä kannustimia.

Valtion korkotuella rakennettuihin ja usein kunnan markkinavuokria halvemmilla tontilla sijaitseviin ARA-asuntoihin liittyy omakustannusperiaate. Periaatteen mukaan vuokrien täytyy perustua asunnon kustannuksiin, joihin kuuluvat rahoitus-, ylläpito- ja perusparannuskustannusten lisäksi kohtuullinen vuotuinen korko omistajan lainoituskohteeseen sijoittamalle omarahoitusosuudelle.

Omakustannusperiaatteen idea on se, että erilaisten ARA-asuntojen omistajille suunnattujen tukien, kuten korkotukien tai alhaisten tonttivuokrien, täytyy lopulta mennä asukkaiden hyödyksi matalampana vuokrana. Jos siis kustannuksia alennetaan jonkin tuen avulla, omakustannusperiaatteen mukaan tämän pitäisi mennä suoraan asukkaalle alemman vuokran muodossa.

Lyhyempi korkotukimalli kannustaa rakennuttajia, koska siinä vuokrat ovat säänneltyjä vain kymmenen vuoden ajan, jonka jälkeen asukkaat eivät pääse nauttimaan markkinavuokria alhaisemmista vuokrista.

Tällaisten hätäisesti suunniteltujen ja nopeasti säädettyjen uusien korkotukimuotojen ongelmaksi voi muodostua myös se, että markkinatoimijat osaavat odottaa tällaisia reaktioita poliitikoilta. Kun rakentaminen seuraavan kerran hidastuu, rakennuttajat ja rakennusliikkeet voivat hyvällä syyllä olettaa, että kunhan rakentamista lykkää tarpeeksi pitkään, valtio ennen pitkää tarjoaa tukiaisia rakentamisen vauhdittamiseksi.

Poukkoileva tukipolitiikka vahvistaa rakentamisen ennestäänkin vahvoja suhdannevaihteluita, jotka heijastuvat lopulta koko kansantalouden suhdannevaihteluihin.

ARA-asuntojen tulorajat

Toinen merkittävä ARAn toimialaan liittyvä uudistus oli pääkaupunkiseudun ARA-vuokra-asuntoihin säädetyt tulorajat. Tutkimusten mukaan ARA-asunnoissa asuu myös keski- ja suurituloisia asukkaita. Yhtenä uudistuksen tavoitteena oli kohdentaa ARA-asunnot paremmin pienituloisille.

Toisaalta esitettiin huoli siitä, että tulorajat johtavat asuinalueiden ja rakennusten haitalliseen eriytymiseen tulotason mukaan, mikä olisi vastoin julkilausuttua sosiaalisen sekoittamisen tavoitetta. Hallitus kuitenkin perui päätöksen niin nopeasti, että tulorajojen vaikutuksia ei käytännössä pysty arvioimaan.

Mitä vaikutuksia tulorajoilla voidaan odottaa olevan eriytymisen näkökulmasta? Vaikutusten arvioinnissa on tärkeää erottaa asuinalue- ja rakennustaso. Tulorajat eivät vaikuta sellaisiin alueisiin tai rakennuksiin, joilla ei aiemminkaan asunut keski- tai suurituloisia.

Tulorajojen myötä suurin muutos olisi todennäköisesti ollut se, että houkutteleville alueille, esimerkiksi Helsingin Jätkäsaareen, olisi päässyt aiempaa enemmän pienituloisia eli näiden asuinalueiden asukasrakenne olisi monipuolistunut, mutta näillä alueilla sijaitsevien rakennusten asukasrakenne olisi vastaavasti yksipuolistunut.

Tulorajojen poistolla ei ollut merkittäviä vaikutuksia ARA-asuntojen asukasvalintoihin, joten niiden palauttaminenkaan ei välttämättä olisi johtanut suuriin muutoksiin.

Olisiko tämä ollut lopulta hyvä vai huono asia? Vastaus riippuu niin sanottujen naapurustovaikutusten maantieteellisestä mittakaavasta. Mittakaava määrää sen, onko sosiaalinen sekoittaminen tärkeää rakennuksen, pihapiirin vai esimerkiksi lähikoulun tasolla. Vaikka naapurustovaikutuksia on tutkittu paljon ja tutkimusasetelmat ovat kehittyneet, vaikutusten mittakaavasta ei juuri ole tutkimustuloksia.

On myös mahdollista, että tulorajoilla olisi ollut lopulta varsin pieni vaikutus asukasrakenteeseen. Ympäristöministeriön selvityksen mukaan 2000-luvun puolivälissä toteutetulla tulorajojen poistolla ei ollut merkittäviä vaikutuksia ARA-asuntojen asukasvalintoihin, joten niiden palauttaminenkaan ei välttämättä olisi johtanut suuriin muutoksiin.

Asumistuki

Hallitus uudisti myös asumistukijärjestelmää siirtämällä opiskelijat yleisen asumistuen piiriin. Vaikka uudistus jossain mielessä yksinkertaistaa tukijärjestelmää, tämä oli melko erikoinen liike.

Ensinnäkin voi kysyä, miksi tulevien juristien tai lääkäreiden pitäisi olla saman tuen piirissä kuin pitkäaikaistyöttömien. Toisekseen uudistus vaikeutti (ainakin heti uudistuksen jälkeen) opiskelijoiden kimppa-asumista ja lisäsi siihen liittyvää byrokratiaa, koska yleisessä asumistuessa koko kotitalouden tulot vaikuttavat tuen määrään.

Asumistuen tapauksessakin hallituksen linja oli tempoilevaa

Asumistuen tapauksessakin hallituksen linja oli tempoilevaa. Asuntoministeri Kimmo Tiilikainen ehdotti niin sanotun neliövuokraleikkurin palauttamista, vaikka siitä oli luovuttu vastikään syksyllä 2015.

Neliövuokraleikkurin myötä asumistukea ei saisi tietyn neliövuokratason ylittävältä osalta. Keskustelun taustalla oli asumistukimenojen kasvu sekä asumistuen mahdollinen vuokria nostava vaikutus.

Vuonna 2015 voimaantulleessa asumistuessa on neliövuokraleikkurin sijaan määritelty kuukausittainen enimmäisasumismeno, joka ei riipu asunnon ominaisuuksista ja sijainnista kunnan sisällä. Leikkurin palauttaminen olisi vähentänyt tuensaajien valinnanmahdollisuuksia ja heikentänyt asumistuensaajien mahdollisuuksia korkean neliövuokran alueilla asumiseen. Tuloksena olisi voinut olla asuinalueiden eriytymisen voimistuminen. Lopulta leikkuria ei palautettu.

Uusimman tutkimustiedon mukaan asumistuen vaikutuksen vuokriin voidaan olettaa olevan melko pieni.

Asumistuesta käytiin hallituskauden aikana muutenkin vilkasta keskustelua, jossa keskityttiin juuri asumistuen määrään sekä sen mahdollisesti vuokria nostavaan vaikutukseen. Uusimman tutkimustiedon mukaan asumistuen vaikutuksen vuokriin voidaan olettaa olevan melko pieni.

Tämä johtuu pitkälti siitä, että etenkin vuokratasoltaan kalliimmissa kunnissa vuokrat ovat selvästi asumistuen enimmäisasumismenoa korkeammat. Tällaisessa tilanteessa asumistuki ei riipu tuensaajan maksamasta vuokrasta ja tuensaajilla on normaalit kannustimet välttää ylikorkeita vuokria.

Kiinteistövero

Myös kiinteistöverotuksen saralla nähtiin hallituksen osalta hieman erikoista toimintaa. Hallitus ehdotti syksyllä 2017 kiinteistöveron ala- ja ylärajojen nostamista. Oppositiopuolueiden edustajat kritisoivat ehdotusta väittäen sen nostavan asumisen kustannuksia.

Osallistuin itsekin asiaa koskevaan keskusteluun kirjoituksilla verotuksen kohtaannosta ja kiinteistöveron vaikutuksesta vuokriin. Toin esiin taloustieteen näkemyksen, jonka mukaan kiinteistöveron ei pitäisi vaikuttaa asumisen kustannuksiin.

Hallitus ilmeisesti säikähti opposition reaktiota ja perui esityksensä alarajojen noston suhteen perustellen U-käännöstä nimenomaan opposition argumenteilla.

Mitä hallitus voi ylipäänsä tehdä?

Hallituksen suurin asuntopoliittinen haaste on tietenkin se, että sillä ei juurikaan ole tehokkaita työkaluja puuttua asuntomarkkinoiden suurimpaan ongelmaan eli kasvavien kaupunkialueiden liian niukkaan kaavoitukseen ja asuntotarjontaan. Suomessa kunnilla on kaavoitusmonopoli, joten tärkeimmät asuntopoliittiset päätökset tehdään kuntatasolla.

Hallituksen suurin asuntopoliittinen haaste on se, että sillä ei juurikaan ole tehokkaita työkaluja puuttua asuntomarkkinoiden suurimpaan ongelmaan: kasvavien kaupunkialueiden liian niukkaan kaavoitukseen ja asuntotarjontaan.

Kuntien kaavoitusmonopoli on sikäli ongelmallinen, että kaavoittaja ajaa nykyisten asukkaiden etua. Mahdollisilla uusilla asukkailla ei sen sijaan ole minkäänlaista demokraattista väylää vaikuttaa kaavapäätöksiin.

Ongelmaa pahentaa se, että kukaan ei tiedä, ketkä jäävät ilman asuntoa, joten kansanliikkeen kokoaminen kaavoituksen lisäämiseksi on vaikeaa. Kansanliikkeitä syntyy sen sijaan helposti vaikkapa lentokentän säilyttämisen puolesta tai asuinalueen tiivistämistä vastaan, koska niistä hyötyy rajattu joukko ihmisiä, joiden on helppo organisoitua.

Tämänkin hallituksen aikana on ollut paljon puhetta rakentamisen normitalkoista eli liiallisen rakentamisen sääntelyn purkamisesta. Turhan sääntelyn purkaminen on sinänsä toivottavaa (määritelmän mukaan), mutta turhan sääntelyn tunnistaminen on vaikeampaa.

Usein turhan sääntelyn purkua perustellaan sillä, että se laskee asuntojen hintoja. Tämä ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Jos jokin sääntely todella on turhaa siinä mielessä, että se ei vaikuta asuntojen laatuun, ei se tietenkään vaikuta myöskään asunnonostajien maksuhalukkuuteen tai hintoihin.

Järkevä sääntely toimii nimenomaan niin, että se tekee asunnoista parempia ja siten nostaa niiden hintoja. Esimerkiksi rakennusten ulkonäköön liittyvän sääntelyn tavoitteena on parantaa naapuruston esteettisyyttä ja viihtyvyyttä. Jos sääntely johtaa viihtyisämpiin naapurustoihin, se nostaa alueen asuntojen hintoja.

Kirjoitus on osa Haasteita hallituksesta -sarjaa.

Tuukka Saarimaa toimii kaupunkitaloustieteen apulaisprofessorina Aalto-yliopistossa ja Helsinki Graduate School of Economicsissa.

Julkaisu Asuntopoliittista soutamista ja huopaamista ilmestyi ensimmäisenä Politiikasta.