Sipilän hallituksen asuntopolitiikkaa voi kuvata hapuilevaksi ja poukkoilevaksi. Haastetta hallituksen asuntopolitiikalle asettaa kuntien kaavoitusmonopoli.
Sipilän hallituksen asuntopoliittiset tavoitteet ovat nähtävissä Ratkaisujen Suomi -nimeä kantavasta strategisesta ohjelmasta. Asuntopolitiikkaa käsitellään tarkemmin ohjelman liitteessä 4. Hallitus ei toteuttanut kaikkia ohjelmassa mainittuja uudistuksia. Keskityn tässä kirjoituksessa arvioimaan mielestäni tärkeimpiä hallituksen asuntopoliittisista toimia.
Hallituksen asuntopolitiikkaa voi kuvata hapuilevaksi ja poukkoilevaksi. Päätöksiä tehtiin ja peruttiin, minkä vuoksi politiikan punaista lankaa on vaikea löytää. Oman haasteensa hallituksen asuntopolitiikalle luo se, että Suomessa kunnilla on päätösvalta kaavoituksen ja siten asuntotarjonnan suhteen.
Uusi lyhytaikainen korkotukimalli
Hallitus päätti uudesta vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta. Normaalin 40 vuoden sijaan mallissa korkotukea maksetaan vain kymmenen vuoden ajan. Myös asuntojen vuokraamiseen ja myymiseen liittyvät rajoitukset kestävät vain kymmenen vuotta. Kymmenen vuoden jälkeen omistaja voi joko asettaa vuokrat markkinahintaisiksi tai myydä asunnot eteenpäin markkinahintaan.
On vaikea keksiä, mitä asuntomarkkinoiden ongelmia tällainen malli ratkaisee. Uuden korkotukimallin avulla rakennetut asunnot eivät kasvata kasvukeskusten asuntokantaa, koska ne syrjäyttävät vapaarahoitteista tuotantoa.
Toisin sanoen alueilla, joilla asuntojen hinnat ja vuokrat ovat korkeat ja ylittävät rakennuskustannukset, rakennuttajilla on kannustin rakentaa ilman erilaisia tukiaisia. Asuntotarjontaa rajoittaa liian niukka kaavoitus, ei se, että rakentamiseen ei olisi riittäviä kannustimia.
Asuntotarjontaa rajoittaa liian niukka kaavoitus, ei se, että rakentamiseen ei olisi riittäviä kannustimia.
Valtion korkotuella rakennettuihin ja usein kunnan markkinavuokria halvemmilla tontilla sijaitseviin ARA-asuntoihin liittyy omakustannusperiaate. Periaatteen mukaan vuokrien täytyy perustua asunnon kustannuksiin, joihin kuuluvat rahoitus-, ylläpito- ja perusparannuskustannusten lisäksi kohtuullinen vuotuinen korko omistajan lainoituskohteeseen sijoittamalle omarahoitusosuudelle.
Omakustannusperiaatteen idea on se, että erilaisten ARA-asuntojen omistajille suunnattujen tukien, kuten korkotukien tai alhaisten tonttivuokrien, täytyy lopulta mennä asukkaiden hyödyksi matalampana vuokrana. Jos siis kustannuksia alennetaan jonkin tuen avulla, omakustannusperiaatteen mukaan tämän pitäisi mennä suoraan asukkaalle alemman vuokran muodossa.
Lyhyempi korkotukimalli kannustaa rakennuttajia, koska siinä vuokrat ovat säänneltyjä vain kymmenen vuoden ajan, jonka jälkeen asukkaat eivät pääse nauttimaan markkinavuokria alhaisemmista vuokrista.
Tällaisten hätäisesti suunniteltujen ja nopeasti säädettyjen uusien korkotukimuotojen ongelmaksi voi muodostua myös se, että markkinatoimijat osaavat odottaa tällaisia reaktioita poliitikoilta. Kun rakentaminen seuraavan kerran hidastuu, rakennuttajat ja rakennusliikkeet voivat hyvällä syyllä olettaa, että kunhan rakentamista lykkää tarpeeksi pitkään, valtio ennen pitkää tarjoaa tukiaisia rakentamisen vauhdittamiseksi.
Poukkoileva tukipolitiikka vahvistaa rakentamisen ennestäänkin vahvoja suhdannevaihteluita, jotka heijastuvat lopulta koko kansantalouden suhdannevaihteluihin.
ARA-asuntojen tulorajat
Toinen merkittävä ARAn toimialaan liittyvä uudistus oli pääkaupunkiseudun ARA-vuokra-asuntoihin säädetyt tulorajat. Tutkimusten mukaan ARA-asunnoissa asuu myös keski- ja suurituloisia asukkaita. Yhtenä uudistuksen tavoitteena oli kohdentaa ARA-asunnot paremmin pienituloisille.
Toisaalta esitettiin huoli siitä, että tulorajat johtavat asuinalueiden ja rakennusten haitalliseen eriytymiseen tulotason mukaan, mikä olisi vastoin julkilausuttua sosiaalisen sekoittamisen tavoitetta. Hallitus kuitenkin perui päätöksen niin nopeasti, että tulorajojen vaikutuksia ei käytännössä pysty arvioimaan.
Mitä vaikutuksia tulorajoilla voidaan odottaa olevan eriytymisen näkökulmasta? Vaikutusten arvioinnissa on tärkeää erottaa asuinalue- ja rakennustaso. Tulorajat eivät vaikuta sellaisiin alueisiin tai rakennuksiin, joilla ei aiemminkaan asunut keski- tai suurituloisia.
Tulorajojen myötä suurin muutos olisi todennäköisesti ollut se, että houkutteleville alueille, esimerkiksi Helsingin Jätkäsaareen, olisi päässyt aiempaa enemmän pienituloisia eli näiden asuinalueiden asukasrakenne olisi monipuolistunut, mutta näillä alueilla sijaitsevien rakennusten asukasrakenne olisi vastaavasti yksipuolistunut.
Tulorajojen poistolla ei ollut merkittäviä vaikutuksia ARA-asuntojen asukasvalintoihin, joten niiden palauttaminenkaan ei välttämättä olisi johtanut suuriin muutoksiin.
Olisiko tämä ollut lopulta hyvä vai huono asia? Vastaus riippuu niin sanottujen naapurustovaikutusten maantieteellisestä mittakaavasta. Mittakaava määrää sen, onko sosiaalinen sekoittaminen tärkeää rakennuksen, pihapiirin vai esimerkiksi lähikoulun tasolla. Vaikka naapurustovaikutuksia on tutkittu paljon ja tutkimusasetelmat ovat kehittyneet, vaikutusten mittakaavasta ei juuri ole tutkimustuloksia.
On myös mahdollista, että tulorajoilla olisi ollut lopulta varsin pieni vaikutus asukasrakenteeseen. Ympäristöministeriön selvityksen mukaan 2000-luvun puolivälissä toteutetulla tulorajojen poistolla ei ollut merkittäviä vaikutuksia ARA-asuntojen asukasvalintoihin, joten niiden palauttaminenkaan ei välttämättä olisi johtanut suuriin muutoksiin.
Asumistuki
Hallitus uudisti myös asumistukijärjestelmää siirtämällä opiskelijat yleisen asumistuen piiriin. Vaikka uudistus jossain mielessä yksinkertaistaa tukijärjestelmää, tämä oli melko erikoinen liike.
Ensinnäkin voi kysyä, miksi tulevien juristien tai lääkäreiden pitäisi olla saman tuen piirissä kuin pitkäaikaistyöttömien. Toisekseen uudistus vaikeutti (ainakin heti uudistuksen jälkeen) opiskelijoiden kimppa-asumista ja lisäsi siihen liittyvää byrokratiaa, koska yleisessä asumistuessa koko kotitalouden tulot vaikuttavat tuen määrään.
Asumistuen tapauksessakin hallituksen linja oli tempoilevaa
Asumistuen tapauksessakin hallituksen linja oli tempoilevaa. Asuntoministeri Kimmo Tiilikainen ehdotti niin sanotun neliövuokraleikkurin palauttamista, vaikka siitä oli luovuttu vastikään syksyllä 2015.
Neliövuokraleikkurin myötä asumistukea ei saisi tietyn neliövuokratason ylittävältä osalta. Keskustelun taustalla oli asumistukimenojen kasvu sekä asumistuen mahdollinen vuokria nostava vaikutus.
Vuonna 2015 voimaantulleessa asumistuessa on neliövuokraleikkurin sijaan määritelty kuukausittainen enimmäisasumismeno, joka ei riipu asunnon ominaisuuksista ja sijainnista kunnan sisällä. Leikkurin palauttaminen olisi vähentänyt tuensaajien valinnanmahdollisuuksia ja heikentänyt asumistuensaajien mahdollisuuksia korkean neliövuokran alueilla asumiseen. Tuloksena olisi voinut olla asuinalueiden eriytymisen voimistuminen. Lopulta leikkuria ei palautettu.
Uusimman tutkimustiedon mukaan asumistuen vaikutuksen vuokriin voidaan olettaa olevan melko pieni.
Asumistuesta käytiin hallituskauden aikana muutenkin vilkasta keskustelua, jossa keskityttiin juuri asumistuen määrään sekä sen mahdollisesti vuokria nostavaan vaikutukseen. Uusimman tutkimustiedon mukaan asumistuen vaikutuksen vuokriin voidaan olettaa olevan melko pieni.
Tämä johtuu pitkälti siitä, että etenkin vuokratasoltaan kalliimmissa kunnissa vuokrat ovat selvästi asumistuen enimmäisasumismenoa korkeammat. Tällaisessa tilanteessa asumistuki ei riipu tuensaajan maksamasta vuokrasta ja tuensaajilla on normaalit kannustimet välttää ylikorkeita vuokria.
Kiinteistövero
Myös kiinteistöverotuksen saralla nähtiin hallituksen osalta hieman erikoista toimintaa. Hallitus ehdotti syksyllä 2017 kiinteistöveron ala- ja ylärajojen nostamista. Oppositiopuolueiden edustajat kritisoivat ehdotusta väittäen sen nostavan asumisen kustannuksia.
Osallistuin itsekin asiaa koskevaan keskusteluun kirjoituksilla verotuksen kohtaannosta ja kiinteistöveron vaikutuksesta vuokriin. Toin esiin taloustieteen näkemyksen, jonka mukaan kiinteistöveron ei pitäisi vaikuttaa asumisen kustannuksiin.
Hallitus ilmeisesti säikähti opposition reaktiota ja perui esityksensä alarajojen noston suhteen perustellen U-käännöstä nimenomaan opposition argumenteilla.
Mitä hallitus voi ylipäänsä tehdä?
Hallituksen suurin asuntopoliittinen haaste on tietenkin se, että sillä ei juurikaan ole tehokkaita työkaluja puuttua asuntomarkkinoiden suurimpaan ongelmaan eli kasvavien kaupunkialueiden liian niukkaan kaavoitukseen ja asuntotarjontaan. Suomessa kunnilla on kaavoitusmonopoli, joten tärkeimmät asuntopoliittiset päätökset tehdään kuntatasolla.
Hallituksen suurin asuntopoliittinen haaste on se, että sillä ei juurikaan ole tehokkaita työkaluja puuttua asuntomarkkinoiden suurimpaan ongelmaan: kasvavien kaupunkialueiden liian niukkaan kaavoitukseen ja asuntotarjontaan.
Kuntien kaavoitusmonopoli on sikäli ongelmallinen, että kaavoittaja ajaa nykyisten asukkaiden etua. Mahdollisilla uusilla asukkailla ei sen sijaan ole minkäänlaista demokraattista väylää vaikuttaa kaavapäätöksiin.
Ongelmaa pahentaa se, että kukaan ei tiedä, ketkä jäävät ilman asuntoa, joten kansanliikkeen kokoaminen kaavoituksen lisäämiseksi on vaikeaa. Kansanliikkeitä syntyy sen sijaan helposti vaikkapa lentokentän säilyttämisen puolesta tai asuinalueen tiivistämistä vastaan, koska niistä hyötyy rajattu joukko ihmisiä, joiden on helppo organisoitua.
Tämänkin hallituksen aikana on ollut paljon puhetta rakentamisen normitalkoista eli liiallisen rakentamisen sääntelyn purkamisesta. Turhan sääntelyn purkaminen on sinänsä toivottavaa (määritelmän mukaan), mutta turhan sääntelyn tunnistaminen on vaikeampaa.
Usein turhan sääntelyn purkua perustellaan sillä, että se laskee asuntojen hintoja. Tämä ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Jos jokin sääntely todella on turhaa siinä mielessä, että se ei vaikuta asuntojen laatuun, ei se tietenkään vaikuta myöskään asunnonostajien maksuhalukkuuteen tai hintoihin.
Järkevä sääntely toimii nimenomaan niin, että se tekee asunnoista parempia ja siten nostaa niiden hintoja. Esimerkiksi rakennusten ulkonäköön liittyvän sääntelyn tavoitteena on parantaa naapuruston esteettisyyttä ja viihtyvyyttä. Jos sääntely johtaa viihtyisämpiin naapurustoihin, se nostaa alueen asuntojen hintoja.
Kirjoitus on osa Haasteita hallituksesta -sarjaa.
Tuukka Saarimaa toimii kaupunkitaloustieteen apulaisprofessorina Aalto-yliopistossa ja Helsinki Graduate School of Economicsissa.
